La nuova proposta interviene in una fase in cui la crisi dell’accessibilità abitativa ha superato i confini delle politiche sociali in senso stretto. Disponibilità di alloggi, costo dell’abitare e capacità di aumentare l’offerta entrano, infatti, nel vivo confronto europeo relativo alla mobilità del lavoro, agli investimenti e alla tenuta economica dei territori.

Alla base dell’intervento vi è una crisi abitativa che, secondo la Commissione europea, non è più relegata solo ad una dimensione sociale. Si tratta, di fatto, di un vero e proprio vincolo alla competitività e alla mobilità europea. Dal 2013 al 2024 i prezzi delle abitazioni nell’UE sono aumentati di quasi il 60%, mentre gli affitti medi sono cresciuti di circa il 20%. Peraltro, la difficoltà di accedere ad un alloggio a costi sostenibili interessa fasce sempre più ampie della popolazione, comprese famiglie a reddito medio e lavoratori essenziali, e si intensifica nelle città, nelle aree metropolitane e nelle località caratterizzate da una forte pressione turistica.

L’Affordable Housing Act interviene innanzitutto sul margine di azione delle autorità pubbliche nelle aree in cui la domanda abitativa supera persistentemente l’offerta. La proposta introduce un quadro comune per individuare le areas under housing stress e per valutare la compatibilità con il diritto europeo delle misure adottate a livello nazionale, regionale o locale. Eventuali restrizioni dovranno essere fondate su dati, necessarie e proporzionate alle specifiche cause della pressione abitativa. Il quadro interessa anche gli interventi sull’utilizzo delle abitazioni per finalità diverse dalla residenza principale, comprese locazioni di breve durata, seconde case e immobili inutilizzati.

Alla disciplina delle aree sottoposte a pressione si affianca il tema della capacità dei territori di ampliare l’offerta abitativa a prezzi sostenibili. La Raccomandazione invita infatti le autorità competenti a predisporre Housing Acceleration Plans, con attenzione all’aumento dell’offerta di alloggi sociali e a prezzi inferiori a quelli di mercato. I piani dovrebbero combinare nuova costruzione e ristrutturazione, recupero degli edifici inutilizzati, disponibilità di terreni, accelerazione delle procedure autorizzative e rafforzamento della capacità finanziaria delle amministrazioni, coinvolgendo nella loro elaborazione gli operatori pubblici e privati dell’housing.

La Raccomandazione attribuisce, inoltre, un ruolo specifico alla diversificazione dell’offerta abitativa, invitando gli Stati Membri a riconoscere giuridicamente le diverse tipologie di operatori pubblici e privati dell’housing sociale e accessibile, dando quindi una collocazione normativa anche a modelli di offerta diversi dall’edilizia pubblica tradizionale e dal mercato immobiliare ordinario. Il principio è quello di consentire ad una pluralità di soggetti, con forme organizzative e modalità di gestione differenti, di concorrere stabilmente alla produzione e alla gestione di alloggi a prezzi accessibili.

A questo riconoscimento si affianca l’invito ad aumentare la quota di abitazioni offerte a prezzi inferiori a quelli di mercato. Tra gli strumenti indicati figurano la destinazione di terreni all’housing sociale e accessibile, gli incentivi urbanistici, la definizione locale di quote di alloggi accessibili e modelli nei quali il soggetto pubblico conserva la proprietà del terreno, mentre realizzazione e gestione degli immobili sono affidate agli operatori dell’housing.

In questo nuovo assetto spicca il modello cooperativo. Infatti, le cooperative di abitanti e le cooperative sociali possono concorrere all’ampliamento dell’offerta mediante forme di proprietà e gestione che mantengono nel tempo la destinazione sociale e l’accessibilità economica degli alloggi. La loro funzione si colloca così tra l’intervento pubblico diretto e il mercato immobiliare tradizionale, contribuendo a costruire un’offerta abitativa capace di mantenersi accessibile nel lungo periodo.

La questione dell’offerta si lega direttamente a quella delle risorse finanziarie. Nel quadro finanziario 2021-2027 sono stati mobilitati oltre 43 miliardi di euro per l’housing accessibile e sostenibile, cui dovrebbero aggiungersi 10 miliardi di euro di investimenti nel 2026 e nel 2027.

Sul piano regolatorio, assumono rilievo anche aiuti di Stato e appalti pubblici. I primi ampliano le possibilità di sostegno al social and affordable housing, mentre il nuovo Public Procurement Act rafforza il peso delle considerazioni sociali nelle gare, anche nel settore abitativo. Il quadro è destinato ad ampliarsi ulteriormente nel 2027 con lo Housing Simplification Package, attraverso il quale la Commissione intende intervenire sugli oneri e sui tempi che incidono sulla costruzione e sulla ristrutturazione degli alloggi.

Nel nuovo disegno europeo, l’accessibilità abitativa viene ricondotta sempre più alla capacità di ampliare l’offerta e di garantirne nel tempo condizioni economicamente sostenibili. Il modello cooperativo trova qui una naturale corrispondenza, nella capacità di coniugare la produzione di nuovi alloggi con una gestione orientata a preservarne nel tempo la funzione sociale e l’accessibilità economica.